Исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения бывает двух видов — это сдача квартиры в аренду ее собственником и предоставление социального жилья в соответствии с Жилищным кодексом. В первом случае речь идет о гражданских правоотношениях по положениям главы 35 ГК РФ, то есть о возмездной сделке, одна сторона которой предоставляет право пользования своим жильем, а вторая оплачивает это, беря на себя обязательства по договору.

Исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения может быть основано на констатации фактов (обстоятельств) нарушения договора одной из сторон по ГК РФ и на однозначно прописанных в ЖК РФ причинах, по которым собственник социального жилья намерен прекратить его использование нанимателем.

Основания для подачи иска

Гражданская сделка с наймом квартиры (арендой жилья) может быть расторгнута либо по согласию сторон, либо при обстоятельствах, когда одна из сторон нарушает условия договора. У тех, кто снимает квартиру, есть право разорвать договор в одностороннем порядке — съехать с нее. Но это решение далеко не всегда оборачивается в вашу пользу. У того, кто сдает квартиру, должны быть основания для расторжения договора, если с этим не согласен квартирант.

С точки зрения собственника жилья

Рассматриваем иск с точки зрения владельца квартиры.

Основания подавать иск о расторжении договора:

вы не хотите далее сдавать квартиру, поэтому уведомили квартирантов заранее, обнулили расчеты, но люди не съехали и не соглашаются расторгнуть договор, нарушая ваше право на распоряжение собственностью;
квартиранты грубо нарушают условия договора, не платят, из-за них растет долг по коммуналке (оплата прописана в договоре);
квартиранты используют квартиру не для проживания, открыли в ней офис или точку продаж;
поступают жалобы от соседей на квартирантов, приезжает полиция, вас вызывают на беседы, происходят заливы соседей по вине арендаторов;
квартиранты провели перепланировку без вашего согласия, повредили квартиру, регулярно ее загрязняют;
вам пытаются выставить условия, которые не прописаны в договоре, например, сделали ремонт и хотят против вашего желания зачесть эту сумму в оплату аренды;
квартиру сдает в поднаем без вашего согласия, селят в нее посторонних.

Все это с точки зрения договорного права — нарушения условий договора, если в нем не прописаны разрешения на эти действия с вашей стороны. Вы вправе потребовать устранения нарушений и расторжения договора с предварительным уведомлением. Более того, вы можете требовать возмещения ущерба, если докажете обстоятельства, при которых он был нанесен.

С точки зрения арендатора

Квартиранты обычно съезжают сразу, чтобы не вступать в конфликт. С юридической точки зрения, если собственник квартиры предлагает ее освободить, не принимает предоплату и даже возвращает ее — это предложение расторгнуть договор по соглашению сторон. Однако, собственник сам может нарушать условия договора.

Иногда лучше расторгнуть договор в суде, чтобы потом не платить за то, что вас не касается, не вами сделано.

Собственник требует того, что в договоре не прописано, например, сделать ремонт своими силами, увеличить сумму платы без оформления, что-то улучшить в квартире в счет платы, но сумма требований превышает месячную аренду.
Собственник вторгается в вашу жизнь под предлогом проверки состояния и содержания квартиры, навязывает, например, мытье посуды три раза в день, ссылаясь на санитарные соображения.
Собственник требует немедленно съехать, хотя вами внесена предоплата, возвращать которую он не намерен.
Собственник до расторжения договора и без уведомления меняет замки, выносит ваши вещи, не дает возможности пользоваться квартирой, вынуждая вас съехать.
От вас требуют устранения недостатков, которые возникли не по вашей вине, засчитывают предоплату в эту сумму.

Почему в таких случаях лучше либо добиться расторжения договора на бумаге, либо идти с иском в суд? Ответ прост: вы сможете требовать возврата своих предоплат, излишков оплаты. От вас не смогут требовать возмещения не вами нанесенного вреда, пока не найдут тому доказательств.

Вы сможете вернуть деньги, которые с вас взяли, но не дали пользоваться квартирой. При расторжении договора на основании нарушений со стороны собственника вы можете настаивать на пересмотре стоимости аренды, если собственник нарушал ваши права. Да, это хлопотно, иногда проще съехать. Вопрос в том, о какой сумме идет речь, каков риск получить иск позже. Договоры следует расторгать!

Как подготовить иск

Если речь идет о расторжении договора между частными лицами, то необходимо соблюсти процессуальные и процедурные требования. Суд не рассматривает такие дела, если вы не приняли мер к досудебному решению спора. Для этого лучше всего направить письменную претензию со своими предложениями ответчику на почтовый адрес, указанный в договоре, оформив отправление с уведомлением о вручении.

При отказе от получения или отсутствии ответа через 15 - 30 дней, вы можете начинать готовить иск. В заявлении вы можете ходатайствовать о вызове свидетелей, истребовании документов, которые могут подтвердить изложенные вами обстоятельства и основания для требований. Иск подается по месту жительства ответчика, указанному в договоре.

Следует учитывать, что ответчик может использовать право активной защиты — заявлять встречные иски, направлять возражения, привлекать свидетелей со своей стороны.

Иногда имеет смысл требовать признания договора недействительным или заключения нового договора с уточненными условиями, но выдвижение таких требований следует согласовать с юристами.

Скачать исковое заявление о расторжении договора найма жилья вы можете на этой странице сайта.

Здесь же вы можете получить онлайн-консультацию юриста и заказать подготовку искового заявления по присланным вами материалам. Отправить нам описание ситуации и копии документов можно по электронной почте.